天风证券：单月百强房企销售放缓，累计增速提升

6月2日，天风证券发布5月百强房企销售点评。

事件：克而瑞公布 2023 年 5 月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企 5 月单月销售同比增速分别为 16.1%、11.6%、10.3%，相比 4 月份分别下降 35.8pct、17pct、16pct。1-5 月累计销售额同比增速分别为 25.6%、17.7%、12.1%，相比 1-4 月份分别变动-2.6pct、-1.5pct、+5.1pct。

5 月百强房企销售额单月增速放缓，供需趋冷或致市场转淡

(资料图)

5 月单月销售增速放缓或受以下影响：1）刚需和改善型需求在 3、4 月份集中释放，5 月需求相对不足；2）个别房企出险，居民购房预期受到负面影响；3）房企前期拿地较少，在市场去化承压的情况下放缓推盘节奏。5 月百强房企销售额单月增速放缓，同比增长 10.3%，相比 4 月份下降 16pct。全口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企 5 月单月销售分别为 2447 亿元、1580 亿元、5574 亿元，低基数效应下，同比增速分别为 16.1%、11.6%、10.3%，较 4 月分别下降 35.8pct、17pct、16pct，环比降幅分别为 13.4%、8.9%、11.2%。1）头部房企单月同比上升，TOP10 房企除碧桂园外，其他房企均同比增长。滨江集团单月同比三位数增长，同比增速为 108.1%；招商蛇口、华润置地、建发房产、绿城中国、中海地产、万科地产均双位数增长。2）TOP11-20 的房企分化明显，中国金茂同比增速 57.6%，融创中国降幅最大达到 40.1%。3）2023 年 1-5 月百强房企累计同比增速上升，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企的累计销售额分别为 12509 亿元、8233 亿元、28036 亿元，同比增速分别为 25.6%、17.7%、12.1%。较 1-4 月相比，累计增速分别变动-2.6pct、-1.5pct、+5.1pct。我们认为房企有望在即将到来的 6 月加大推盘和营销力度，或可推动居民合理住房需求的释放，市场热度有望进一步提升。

头部房企进一步分化，国央企稳定发挥优势，民营分化明显

头部国央企及混合所有制企业发挥稳定，民营企业除滨江外都单月销售同比双位数下滑。在 TOP20房企中：1）国央企 5 月单月同比+27.62%，显著强于其他类型（混合所有制同比+8.18%，民营同比-17.68%），环比-10.5%（混合所有制环比-13.1%，民营环比-11.5%）；2）头部民营分化明显，滨江一枝独秀，在单月和累计同比上都表现突出，均处于 TOP10 房企中最高位，分别为单月同比+108.1%，累计同比+78.3%；其余头部民营（碧桂园、融创中国、旭辉集团、新城控股）双读数都同比两位数下降；3）混合所有制房企表现较为稳定，其中绿城中国单月同比+20.9%，累计同比+40.1%，万科单月同比 10.7%，累计同比-0.9%，金地单月同比-6.83%，累计同比 0.21%。

5 月百强房企销售均价同比上升，核心城市销售占比或上升

5 月销售均价上升，主要原因可能是房企销售向一二线高能级城市销售倾斜，上涨 23.3%，相比 4 月份下降 2.4pct。从全口径的销售均价看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企 5 月单月销售均价为 19595元/平米、17494 元/平米、19334 元/平米，同比增速分别为 23%、2.3%、23.3%，较 4 月份分别变动+5.8pct、-18.8pct、-2.4pct，环比降幅分别为 1.9%、8.1%、3.8%。TOP10 房企中，万科、碧桂园当月同比为负，分别为万科 16232 元/平米（同比-18.6%）、碧桂园 8074 元/平米（同比-3.9%），其余房企销售均价单月同比均有上升，其中中海地产 33295 元/平米（同比+42.4%）、华润置地 28619 元/平米同比+41.8%）、保利发展 15736 元/平米（同比+13.4%）、招商蛇口 31412 元/平米（同比+4.2%）、绿城中国 26540 元/平米（同比+3%）、滨江集团 64158 元/平米（同比+2.4%）、龙湖集团 17000 元/

平米（同比+1.7%）。滨江集团为 TOP10 中销售均价最高的房企。

投资建议：天风证券认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于 2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。天风证券看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下 4 个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1) 二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2) 行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3) 优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。

风险提示：宏观经济不及预期、房屋价格大幅下滑、房屋去化不及预期

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